Advogado Imobiliário

O que faz um advogado imobiliário, e por que a matrícula manda em tudo

Advogado imobiliário cuida do que envolve posse, propriedade e registro de imóveis: usucapião, invasão e reintegração, regularização de matrícula, conferência de compra, conflito de vizinhança e de condomínio. A ferramenta central da área é documental: a matrícula do imóvel no Registro de Imóveis conta a história que decide os casos.

O terreno comprado de palavra há vinte anos. A casa que ficou de herança e nunca saiu do nome do avô. O vizinho que passou a cerca dois metros para dentro. O condomínio que multou sem nunca ter notificado. Em todos esses casos, a primeira pergunta é a mesma: o que diz a matrícula, e o que a posse consegue provar.

As fronteiras da área: o contrato de aluguel e a compra e venda como negócio vivem na página de contratos; a partilha do imóvel em divórcio e herança pertence à frente de família e sucessões; leilão e financiamento bancário, à frente bancária. Todas estão reunidas em Especialidades. O que envolve posse, domínio e registro se resolve aqui.

Escritura não é registro: o caminho até virar dono de verdade

No Brasil, a propriedade de um imóvel só se transfere com o registro do título na matrícula, no Registro de Imóveis. Quem tem só a escritura, o contrato ou o recibo ainda não é dono: o vendedor continua sendo, para todos os efeitos. É o que diz o art. 1.245 do Código Civil.

As consequências de parar no meio do caminho aparecem anos depois. O imóvel não registrado pode ser vendido de novo pelo vendedor, penhorado por dívida dele e arrastado para o inventário quando ele morre. Em cada um desses cenários, quem pagou e não registrou disputa o imóvel com alguém que confiou na matrícula.

A promessa de compra e venda registrada muda o jogo: ela cria direito real sobre o imóvel, e o comprador pode exigir a escritura definitiva. Se o vendedor se recusa, o juiz supre a vontade dele, na adjudicação compulsória dos arts. 1.417 e 1.418 do Código Civil.

1. Contrato ou promessa de compra e venda assinada, com as condições do negócio.
2. Escritura pública lavrada no tabelionato de notas, obrigatória para imóvel acima de trinta salários mínimos.
3. Recolhimento do imposto de transmissão do município.
4. Registro da escritura na matrícula, no Registro de Imóveis: é este ato que transfere a propriedade.
5. Averbações finais, quando há construção, reforma ou mudança de estado civil para atualizar.

Usucapião: os prazos reais de cada modalidade

Usucapião transforma posse prolongada em propriedade registrada. Os prazos variam de 2 a 15 anos conforme a modalidade, e desde 2015 o pedido pode correr direto em cartório quando não há disputa. O que nenhuma modalidade dispensa: posse mansa, contínua, sem oposição e com intenção de dono.

Quando ninguém contesta a posse, o caminho mais curto é o extrajudicial: o pedido corre no próprio Registro de Imóveis, com ata notarial do tabelião e planta assinada por profissional habilitado, pelo procedimento que o Código de Processo Civil criou em 2015. Havendo briga, a via é a ação judicial.

Nos dois formatos, quem sustenta o caso é a prova do tempo: contas de luz e água no nome, IPTU pago, fotos datadas, recibos de obra, testemunhas de vizinhança. Guardar papel velho, aqui, é construir o direito.

Invasão e esbulho: o que a lei deixa você fazer, e o que não

Quem tem posse pode ser mantido nela contra perturbação e restituído contra invasão: são as ações possessórias. A reação por força própria existe, mas é estreita: só de imediato e sem passar do indispensável. Fora dessa janela, agir por conta própria transforma a vítima em invasora.

A regra está no art. 1.210 do Código Civil: o possuidor perturbado ou esbulhado pode se manter ou se restituir por força própria, contanto que o faça logo e sem exceder o necessário. Passou o momento, o caminho é judicial, e a boa notícia é que a ação possessória proposta rapidamente permite liminar de reintegração antes de ouvir o invasor.

A prova decide a liminar: fotos e vídeos com data, boletim de ocorrência do dia, testemunhas, contas que mostram quem usava o imóvel. Quem documenta a posse no dia a dia chega ao juiz com o pedido pronto.

Entre vizinhos, o Código dá o direito de fazer cessar o que ameaça a segurança, o sossego e a saúde de quem mora (art. 1.277), e o de exigir a demarcação da divisa, com as despesas repartidas. Cerca fora do lugar, obra que ameaça desabar e barulho que impede o sono têm remédio jurídico próprio.

Condomínio: o que a multa pode cobrar, e onde ela para

A quota atrasada gera juros e multa limitada a 2% sobre o débito. Multa maior só existe para outro tipo de falta: o condômino que descumpre deveres reiteradamente pode pagar até cinco vezes a quota, e o comportamento antissocial reiterado, até dez vezes, sempre por deliberação qualificada dos vizinhos.

Os limites estão nos arts. 1.336 e 1.337 do Código Civil. A multa de 2% vale para a quota em atraso, e ponto. A multa de até cinco quotas exige descumprimento reiterado de deveres e deliberação de três quartos dos demais condôminos; a de dez, comportamento antissocial reiterado que inviabilize a convivência. Multa aplicada fora dessas hipóteses, sem previsão na convenção ou sem dar chance de defesa, é atacável.

Do lado do condomínio, a cobrança da quota é das execuções mais rápidas do sistema: a dívida é líquida, o título é a própria convenção com a ata, e o imóvel do devedor responde por ela. Do lado do condômino, vale conferir cada assembleia: quórum errado e convocação irregular anulam a deliberação que criou a despesa.

Um aviso a quem está comprando unidade em condomínio: a dívida condominial não fica com o antigo dono. Ela acompanha o imóvel, e o comprador responde por ela. Os detalhes estão no bloco seguinte, o da conferência antes do sinal.

Antes do sinal: a conferência que evita herdar problema

Comprar imóvel é comprar a situação jurídica dele. A dívida de condomínio acompanha a unidade e vira responsabilidade do comprador, inclusive multas e juros. Por isso a conferência vem antes do sinal: matrícula atualizada, certidões do vendedor, ônus registrados e as dívidas que seguem o imóvel.

• Matrícula atualizada do imóvel: mostra quem é o dono de verdade, penhora, hipoteca, usufruto e qualquer indisponibilidade.
• Certidões do vendedor, cível, trabalhista e de protesto: processo em andamento contra ele pode transformar a sua compra em fraude à execução.
• Débitos de condomínio: seguem o imóvel, inclusive multas e juros (art. 1.345 do Código Civil). Exija a declaração de quitação.
• IPTU e taxas municipais do imóvel, pelos últimos anos.
• Quem ocupa o imóvel hoje. Posse de terceiro não aparece em papel nenhum e é o problema mais difícil de desfazer depois.
• Na planta: registro da incorporação na matrícula do terreno e o histórico de entrega da construtora.

Para levar um caso imobiliário ao escritório, o caminho é a página de contato. A primeira conversa acontece por videoconferência ou presencialmente em Juiz de Fora, com o responsável técnico, e começa pelos documentos: matrícula, contratos, comprovantes da posse e o que mais a situação tiver gerado de papel.