Advogado de Contratos

O que faz um advogado de contratos, do rascunho ao processo

Um advogado de contratos atua nas duas pontas do acordo: antes da assinatura, elaborando e revisando o texto que vai reger o negócio; depois dela, cobrando o cumprimento, discutindo multa e conduzindo a rescisão. No Código Civil, contrato descumprido gera direito de exigir o combinado ou de encerrar o vínculo, com indenização.

O contrato decide a briga antes de ela existir: quando o desacordo chega, o que vale é o que está escrito, não o que foi conversado. Por isso o trabalho começa na redação e na revisão, não no processo. A frente contenciosa entra quando o combinado já foi descumprido: cobrança da multa, exigência do cumprimento, rescisão e indenização.

• O inquilino e o dono do imóvel discutindo multa, reforma, devolução das chaves ou reajuste.
• Quem contratou uma obra ou um serviço que não foi entregue como o combinado.
• O prestador que fez a parte dele e não recebeu.
• Compra e venda entre particulares, de carro, de imóvel, de equipamento, com sinal pago e negócio travado.

Contratos são uma das frentes reunidas em Especialidades e conversam o tempo todo com a advocacia civil em geral: os prazos de prescrição e a anulação do negócio por erro, dolo ou coação estão explicados lá, e valem aqui também.

Checklist: o que conferir num contrato antes de assinar

Sete pontos concentram os conflitos mais comuns de contrato: quem assina, o que exatamente será entregue, valor e reajuste, prazo e renovação, multa dos dois lados, como se sai do contrato e o que garante o pagamento. São os mesmos pontos que a revisão profissional confere antes da assinatura.

• Quem assina: nome completo, CPF ou CNPJ, e se quem assina pela empresa tem poder para isso.
• Objeto: o que será entregue, em que qualidade, em que prazo. O que ficou vago vira discussão depois.
• Valor, forma de pagamento e reajuste: qual índice se aplica, a partir de quando, sobre qual base.
• Renovação: contrato que renova sozinho precisa dizer como se cancela a renovação, e com quanto aviso.
• Multa: para os dois lados, e proporcional. Multa que só protege uma das partes é sinal de desequilíbrio no resto do texto.
• Porta de saída: como cada parte encerra o contrato e com que antecedência de aviso.
• Garantias: caução, fiador, seguro. O que acontece, na prática, se o pagamento falhar.

Nenhum desses pontos exige vocabulário jurídico para ser conferido. O que a revisão profissional acrescenta é o que não está no papel: a cláusula que falta, o efeito que uma cláusula produz quando combinada com outra, e o que a lei diz nos silêncios do texto.

Rescisão, resilição, resolução e distrato: cada saída tem uma regra

Rescisão é o nome popular para qualquer fim de contrato, mas o Código Civil separa saídas com efeitos diferentes: distrato, quando os dois lados concordam em encerrar; resilição, quando um desiste; resolução, quando alguém descumpriu. O nome da saída define aviso prévio, multa e direito a indenização.

Os nomes vêm do Código Civil, e errar o enquadramento muda o resultado: quem trata uma resolução por descumprimento como simples desistência abre mão da indenização a que tinha direito.

A tabela também explica por que a conversa de encerramento merece registro escrito. O distrato bem redigido fecha as contas, devolve garantias e impede que o assunto volte; o encerramento de boca deixa aberta exatamente a discussão que o contrato existia para evitar.

Multa contratual: quanto pode e quando o juiz reduz

A multa de um contrato tem teto legal: não pode passar do valor da obrigação principal. E não é intocável: o juiz reduz a penalidade quando o contrato foi cumprido em parte ou quando o valor é manifestamente excessivo. No aluguel, a multa por saída antecipada é proporcional ao tempo já cumprido.

As duas regras estão nos arts. 412 e 413 do Código Civil, e a segunda não é uma faculdade do juiz: presente um dos dois cenários, a redução é dever. Circula na internet que a multa "deve ficar entre 10% e 20%" do contrato. Esse número não existe na lei. O que existe é o teto da obrigação principal e o dever de redução equitativa.

No aluguel residencial, a Lei do Inquilinato manda calcular a multa da devolução antecipada do imóvel proporcionalmente ao período cumprido: quem devolve as chaves no último ano de um contrato de trinta meses não deve a mesma multa de quem saiu no terceiro mês.

Isso corta nos dois sentidos. Quem cobra multa desproporcional tende a receber menos do que o contrato promete, e quem é cobrado por uma tem defesa técnica a fazer, com o próprio Código Civil na mão.

Contrato descumprido: o caminho do aviso à indenização

Diante de um contrato descumprido, a lei dá uma escolha ao lesado: exigir que o combinado seja cumprido ou pedir o fim do contrato. Nos dois caminhos cabe indenização por perdas e danos. O percurso até lá segue uma ordem: prova, notificação, negociação e, se nada resolver, processo.

1. Reúna o contrato e a prova do descumprimento: e-mails, conversas, fotos do serviço, comprovantes do que você pagou.
2. Notifique a outra parte por escrito, com prova de recebimento. A notificação registra a data, constitui o devedor em mora e demonstra que você tentou resolver.
3. Negocie com prazo definido. Proposta recusada ou ignorada também é prova.
4. Escolha o pedido: cumprimento forçado ou resolução do contrato, sempre com perdas e danos (art. 475 do Código Civil).
5. Se o contrato tem as assinaturas que a lei pede para valer como título executivo, a cobrança dispensa a fase de discussão e vai direto para a execução.

Quando a espera inviabiliza o resultado, cabe tutela de urgência: travar um repasse, impedir a venda do bem prometido, suspender uma cobrança enquanto o mérito é discutido. E o relógio importa em qualquer cenário: a pretensão de reparação prescreve, e os prazos estão na tabela de prescrição da página de advocacia civil.

Contrato verbal vale? E o que não pode ser só de palavra

Contrato verbal vale no Brasil: a lei não exige forma escrita como regra, e sim nas exceções que ela mesma lista, como a escritura pública para imóveis acima de trinta salários mínimos. O problema do acordo de boca é outro: provar o que foi combinado quando a outra parte nega.

A regra da forma livre está no art. 107 do Código Civil, e a exceção mais importante no art. 108: transferir imóvel de valor acima de trinta salários mínimos exige escritura pública, e sem ela o negócio não vale, ainda que o pagamento tenha sido feito.

O que sustenta um contrato verbal é o rastro: mensagens combinando o serviço, comprovante de transferência, testemunha presente, nota fiscal, fotos da entrega. Esse conjunto substitui o papel assinado na tarefa de convencer o juiz do que foi combinado.

O chamado contrato de gaveta, comum na compra de imóvel financiado, é um caso à parte: vale entre as partes, mas não protege contra terceiros. O imóvel continua registrado no nome de quem vendeu, com tudo o que isso permite a credores e herdeiros do vendedor.

Para levar qualquer um destes casos ao escritório, o caminho é a página de contato. A primeira conversa acontece por videoconferência ou presencialmente em Juiz de Fora, com o responsável técnico, e serve para dizer se existe caso e o que ainda falta de prova.